Банкротство и аренда

Банкротство физлица затрагивает договоры аренды. Арендаторы сталкиваются с проблемой оплаты жилья, а арендодатели рискуют не получить платежи. Понимание правовых механизмов помогает избежать финансовых потерь обеим сторонам.

Влияние банкротства на договор аренды жилья

Признание гражданина банкротом не приводит к автоматическому прекращению договора аренды. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, смена собственника объекта недвижимости не служит основанием для досрочного расторжения аренды. Тем не менее, в процессе банкротства исполнение арендного договора рассматривается с учетом интересов кредиторов. Долг по арендным платежам, возникший до начала процедуры банкротства, включается в реестр требований кредиторов и подлежит погашению в общем порядке. Текущие платежи, возникшие после начала процедуры, имеют приоритетный характер и должны оплачиваться из доходов должника.

Если аренда признается необходимой для должника и его семьи, текущие расходы на съем жилья могут быть исключены из конкурсной массы. При этом накопленный долг остается в реестре и списывается по итогам процедуры наравне с другими обязательствами. В противном случае финансовый управляющий вправе инициировать расторжение договора, чтобы сократить расходы.

Может ли должник сдавать свою квартиру в аренду при прохождении банкротства

Возможность сдачи собственного жилья в аренду в период банкротства ограничена. После признания гражданина несостоятельным распоряжение имуществом переходит к финансовому управляющему. Основная задача управляющего – оценка и реализация активов для расчета с кредиторами, а не извлечение арендного дохода.

Если квартира не является единственной жилплощадью, она включается в конкурсную массу и выставляется на торги. Сдавать ее в аренду управляющий может только в том случае, если это принесет больше средств для погашения долгов, чем немедленная реализация, и при условии согласия кредиторов. Если же квартира – единственное жилье должника, она защищена исполнительским иммунитетом. Однако сдача такого объекта в аренду создает риск утраты статуса единственного жилья, поскольку собственник фактически не проживает в нем. Это может стать основанием для включения недвижимости в конкурсную массу.

Расторжение договора аренды для реализации имущества

Если квартира должника подлежит продаже, наличие действующего договора аренды становится препятствием. Потенциальные покупатели неохотно приобретают обремененную недвижимость, поэтому финансовый управляющий принимает меры к расторжению арендных отношений. Управляющий направляет арендатору уведомление о прекращении договора, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств – статью 451 ГК РФ. При отказе арендатора освободить помещение спор разрешается в судебном порядке.

Как арендовать и оплачивать квартиру во время банкротства физического лица

Должник, не имеющий собственного жилья, вправе продолжать арендовать квартиру и после начала процедуры банкротства. Согласие финансового управляющего на заключение или сохранение такого договора не требуется. Оплата аренды осуществляется за счет средств, оставшихся после формирования конкурсной массы:

• из ежемесячного дохода должника выделяется сумма в размере прожиточного минимума на него и иждивенцев;
• если этих средств недостаточно для покрытия арендной платы, должник может подать в суд ходатайство об исключении из конкурсной массы дополнительных сумм на съем жилья;
• при наличии супруга половина арендной платы может покрываться за счет его доходов, поскольку супруги несут взаимные обязательства по материальной поддержке.

Суд при рассмотрении ходатайства оценивает разумность арендной платы, площадь снимаемого помещения и отсутствие у должника собственного жилья. Если арендованная квартира значительно превышает социальные нормы или стоимость ее найма существенно выше средней по региону, размер выделяемых средств может быть снижен. При наличии у должника регистрации по другому адресу потребуется доказать, что проживание в этом помещении невозможно.

Права арендодателя при банкротстве арендатора

Арендодатель, чей квартиросъемщик проходит процедуру банкротства, сохраняет право на получение текущих арендных платежей. Если арендатор перестает вносить плату, собственник вправе инициировать расторжение договора в судебном порядке. Основанием служит систематическая неуплата, предусмотренная условиями договора или статьей 619 ГК РФ.

Задолженность, накопленная до возбуждения дела о банкротстве, включается в реестр требований кредиторов. Вероятность ее полного погашения зависит от объема конкурсной массы и количества кредиторов. Текущие платежи, напротив, удовлетворяются в приоритетном порядке.

Позиция Верховного Суда

Верховный Суд РФ неоднократно обсуждал вопрос расторжения договоров аренды с арендаторами, находящимися в процессе банкротства. В постановлениях суд подчеркнул, что Федеральный закон о банкротстве не предусматривает автоматического лишения арендодателя права на досрочное расторжение договора в случае наличия для этого законных оснований. Возврат арендованного имущества не квалифицируется как приоритетное удовлетворение требований, а является реализацией права собственника на распоряжение своим имуществом.

Верховный Суд подчеркнул, что сохранение договорных отношений при систематическом невнесении арендной платы нарушает права собственника и ведет к наращиванию текущей задолженности. Отказать арендодателю в расторжении договора можно только при доказанном злоупотреблении правом с его стороны. Сама по себе подача требования о расторжении сделки, чьи интересы ущемляются длительным неисполнением обязательств, о злоупотреблении не свидетельствует.